摘要

      土地政策是指国家和政党等政治实体为了实现一定历史时期的土地管理任务和土地利用目标、围绕着特定的经济社会利益而规定的用以调整人地关系的一系列准则、方向与指南。土地政策具有实体性、合法性、层次性、多样性、超前性、区域性、资源性、生态性、可持续性等特点。

     土地制度改革通过土地流转解放部分农村劳动力，促进劳动力资源在城、乡之间，三大产业之间的配置效率，也可以增加农村人口的财产性收入，推进城镇化进程。间接的，土地通过承包经营促进大规模流转，实现规模化经营有利于农业生产率的提高。

     自十八届三中全会将“土改”列为重点工作之一以来，相关土地改革政策陆续发布，土地改革政策导向趋于明朗化。2014年12月2日，中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，明确改革试点三条底线，土地改革试点或出现加速。

     生产资料的占有权、使用权、支配权、处置权直接决定资产的归属，影响微观主体的损益，进一步对经济、社会产生重要的影响。土地制度作为一种调控市场经济主体及行为的基本制度，其完善与否、作用如何，都对经济发展和社会稳定具有关键的作用。

（本报告由经纬万方提供 联系电话：010-51920018）
 

     作为计划经济体制的遗产之一，我国土地制度一直存在着制度缺陷；而目前，又有许多模糊和歧视性的政策限制 被加诸其中，目前我国土地制度的制度性缺陷愈加明显。

     中国现行土地制度缺陷在于三个方面：一是现行土地制度下土地流动受困，从而导致碎片化土地分布零散，制约土地规模化经营、农业技术创新以及现代农业发展，并最终导致农业经营效率低下；二是现行集体土地产权缺损以及土地流转限制导致农民无法完整兑现土地权利，并在土地流转过程中收益分配处于被动地位；三是经营效率低下的农业经营效率和扭曲的农民收益，最终阻碍我国城镇化和现代化进程。

     广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。土地制度改革的核心在于确认土地的归属和利用问题，即“土地流转”进行流转的是土地权利，其价值体现亦与相关权利挂钩。而土地权利的类型众多，含义纷繁，关系复杂。在中国，土地权利的分类可以与土地利用分类相联系，便于梳理和理解。

     在我国目前的制度框架下，土地按照用途可分为农用地和建设用地（未利用地占比很小，暂不讨论）。按照所有权可分为国有土地和集体所有土地。《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”因此，农村的农用地都属于集体土地的讨论范围，而建设用地必须区分城镇建设用地和集体建设用地。农用地的关注核心是农业的“适度规模经营”，建设用地的聚焦点则是集体建设用地，其涉及乡镇企业存量用地的盘活调整和宅基地的整合复垦与建设用地指标置换，是未来城市持续扩张的主要土地来源。而城镇建设用地中，存量土地的调整或将给地方政府提供新的城镇化建设资金来源——地方政府手中仍握有包括大量工业用地在内的存量土地，这些土地也可以通过“棚户区改造”、“旧城改造”等方式进行更集约化利用，提高土地利用效率、统筹城乡土地配置。

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      改革开放后的中国踏上快速工业化和快速城镇化的发展道路，用地需求急剧释放。而地方政府通过在土地开发中的垄断地位，使得土地城镇化远远快于人口城镇化。然而，土地城镇化也存在瓶颈，其主要原因在于，土地供给存在四方面的主要约束：自然禀赋、土地制度、建设用地指标和地方政府“饿地政策”。

     过去我国经济发展的路径和模式有两个突出特点：

     1、土地、劳动力等生产要素向第二和第三产业（城市）聚集，第二、三产业的发展才能从根本上带来土地的增值土地价值得到提升。

     2、最高执政者有强烈的经济发展使命感，官员政绩的经济发展导向。
 

     经济发展的客观规律，加上最高执政者强烈的经济发展使命，使得我国土地制度的制度性缺陷发酵，对经济社会产生重大影响。有研究者认为我们土地制度变迁带来的问题比其能解决的问题要多得多。我们无法重演历史，但从逻辑上推演，我们可以在一定程度上得到“我国城市化进程中遇到的所有问题几乎都和土地制度有关”的结论。

当加入地方政府追求土地用途改变的增值收益后，地方政府行为会发生变化，他们会利用目前的土地制度，根据住房用地需求以及工商业用地需求特点的不同，差别化其供给策略，比如会造成高昂住房低价和低廉工业低价的强烈反差。

     集体土地资产价格的扭曲直接诱发开发区大量非法圈地、城市“摊饼式”的快速膨胀和区域间的恶性低效率竞争，构成了目前相当的粗放型经济增长模式。

    近年来，我国城镇化发展的一个特点是“土地城镇化”大于“人口城镇化”，即城市土地面积的扩张快于城市人口的扩张，城市的人口密度不增反降。正是空间密度的提升，才反映了人口的聚集，城市化的过程应该是人口密度提升的过程。我国当前的城市发展与人口集聚能力降低形成悖论。

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     纯粹从理论角度出发，中国土地制度改革存在两大改革切入点：一为土地所有制改革，从根本上消除城乡二元土地产权差异等现行土地制度约束；二为土地流转模式创新，多样化土地流转范围、主体、方式等，从而在目前中国基本土地制度框架下，推进土地要素一定程度上的流动，缓解现行土地制度产生的弊端。

    必须注意的是，结合目前中国经济发展阶段以及宏观制度情况，改革土地所有权制度从而破解现行土地制度约束，不必要也不可行。

     改革土地所有权制度不必要的主要原因为：如上所述，产权为内涵多方面权利的“权利束”，所有权只是其中一种。所有权可与经营权、收益权等其他权利分离，意味着可以在既定所有权归属情况下改革经营权、收益权等其他产权内容。理论已证明，产权界定远比产权所有形式更为重要【新制度经济学观点】，只要产权界定清晰，就能够较大程度上避免产权实施过程中的交易成本。

     改革土地所有权制度不可行的主要原因为：作为一项基本制度，土地制度改革将深度影响社会各方面。历史经验已经证明，未经良好设计的激进式改革极容易爆发全面社会矛盾，引发灾难性后果。1980年代柬埔寨和埃塞俄比亚实行土地生产集体化，造成百万人丧生；1929-1933年斯大林时期，苏联强制推行集体化农业生产，同样造成900民众丧生。目前中国经济增速回归“新常态”，在此关键转型时期，推行土地所有权制度改革需面临极高社会风险，因此不可行。

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     土地制度改革的方向，由当今中国的客观政治环境出发，针对上面提到的各种经济社会问题的土地制度根源，我们提出土地制度改革的前提和路线图。

    土地要素的市场化改革亟需加快。我国市场化的改革已经走过了三十多年，几乎所有产品和资本、劳动力等生产要素都基本上实现了完全市场定价，但作为最重要生产要素的土地要素未能实现完整意义上的市场化，土地在农村和城市，在农业、工商企业和住宅之间的配置主要通过地方政府而不是由市场来完成。现行体制不仅造成了土地资源利用效率的损失，降低潜在经济增长，而且由于土地是主要的财富载体，也扭曲了财富的分配。土地转让或交易的不公平加剧穷人财富向富人、居民财富向政府的转移，引发土地冲突，对经济发展、城镇化进程和政治稳定造成破坏。未来中国经济的进一步发展和改革，必须促进土地要素的市场化，提升土地利用效率，促进土地财富的公平分配。本节拟对新一轮土地改革的范围、方向，及其影响进行深入分析。

     农村土地确权登记发证，有助于降低交易成本，减少土地纠纷。同时，明晰产权有利于调动产权主体的积极性，促进土地生产要素的利用效率。发挥市场机制可以从五个方面提高效率：。。。。

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      改革开放以来，中国经济的高速增长主要依靠工业化和城市化两个引擎拉动，土地更是成为引擎的核心动力来源——正是以包产到户为特征的农地制度改革拉开了中国改革的序幕，开启了中国经济增长的闸门。未来的土地改革将如何进行，能否再度开启新的制度红利，需要我们对土地政策的演进予以分析，进而探知未来的改革趋势。

     土地政策改革上主要分为农地改革和建设用地改革这两部分。在农地改革上，明确了“三权分置”：明晰所有权，稳定承包权，放活经营权。在这个基础上，进一步促进土地合理流转，开展农业的适度规模经营。在建设用地方面，主要包括国家的土地征收政策、农村集体建设用地政策和宅基地政策等三方面，其中，土地征收政策已经出台，农村建设用地方面的政策机制正在抓紧制定中，在2015年年初就将出台，而宅基地政策方面，国家正在探索土地承包经营权和农民住房财产权可进行抵押的政策空间，这方面政策也在研究制订中。

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     土地改革的核心在于土地的先“确权”与后“流转”。确权与产改（所有权、承包权与经营权三权分置）使得土地等相关资产得到清楚的厘定，有助于解决农村市场多年来人口变动形成的土地承包边界调整、耕地零碎与部分建设用地使用权不清晰的情况，从而使得存量资产具备转化成流量收入的条件，相比较而言农村建设用地与宅基地确权推进较快，而农耕地进展较慢。

     农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。

     在流转层面，部分土地如山林地、农耕地以及符合规划要求成为工业或旅游的农村建设用地，其变更的多是承包经营权，所有权与价格机制上有一定的市场经验，推广可能较快；而相当多的土地相关资产的流转，则涉及到土地性质的变更以及空间上的置换，其改革推进则可能相对较慢，中短期主要以试点形式完成。

     农村集体土地按照用途可以分为农业用地（农村土地承包经营权）、宅基地（宅基地使用权）、其它农村建设用地（农村建设用地使用权）及农村未开发利用土地。农民集体所有制是指土地所有权属于劳动群众集体所有的土地制度。我国《宪法》第10条规定：我国农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体土地所有权分别属于乡、村和村内两个以上集体经济组织或者村民小组三种形式的农民集体所有，并由法律规定的组织经营、管理。

     在建设社会主义新农村的背景下，我国各地相继开展了农村土地流转改革、农村土地产权制度改革、土地综合整治、户籍制度改革等一系列改革创新，农村土地流转改革试点是农村制度改革系统中的一部分。根据现有法律规定，我国土地所有权不能流转，农村土地流转实质上是指土地利用权利的流转，包括土地承包经营权、宅基地使用权、乡镇建设用地使用权三类用益物权的流转。

     最近几年土地流转的规模有明显的加速，我们预计农村经营性建设用地与宅基地的入市流转可能有所加速。农耕地的入市考虑到确权的困难预计主要仍是村镇内部农田承包经营权的转让，以及由此带来的规模化农业生产。与土地改革推进之相配套的政策可能是三四线城市的户籍改革，以及小城镇化的推进。

     另外，就土地流转的方式来看，当前主要以转包等较低端模式，考虑到政策上对于多种土地流转承包的鼓励，预计诸如出租、入股等模式的空间可能逐步打开。

     土地改革对经济影响深远。土地既是一项基本生产要素，也是农民的最重要财产。相关改革将对我国经济的效率和公平产生重大影响。土地改革如果取得成效，有利于提高土地配置效率，进而提高宏观经济效率，也有利于提高农民在土地收益中的分配，进而缩小城乡收入差距，促进社会公平。

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     土地制度属于基本产权制度的范畴，除了法律和政策对于产权的规定，经济、政治和社会的现实博弈环境也规定了产权所能实施的结果。产权改革，往往牵一发而动全身，复杂而深刻，存在意想不到的风险。如上所述，我们预计，土地改革不会一蹴而就，会通过试点、评估、推广的方式逐步展开。

     土地制度改革的深化将对我国农村和农业的发展产生深刻的影响，尽管这些影响可能将是较为远期的。

     农业的规模经济非常显著，随着规模扩大，单位成本快速下降，产出效率明显上升，相关龙头种养公司的经营绩效有望显著提升。随着经营规模的扩大，生产资料投入的边际收益显著大于成本，在用地成本固定的情况下，增加优质生产资料的投入有助于大幅降低平均运营成本，在需求的刺激下相关供应商有望出现爆发式增长，并在中长期持续受益。

     我们认为因土地流转而会较快发生变化的农资行业是1）农业机械。从前期草根调研玉米种子行业反映出来的情况看，机械化收割的比例在加快，在山东，玉米机械化收割比例在50%左右，较上年至少提升10个百分点，在河北，经销商反映机械化收割比例在20%左右，而上年只有10%左右，随着规模化进程加快，农机需求未来会有较快增长。2）种子，按照当前，人均耕地2亩来测算，亩产相差100斤，意味着收入差异为400元，但如果规模化之后，种粮大户的面积上升至千亩以上，则相差的收入就大了，所以种植户对品种质量的关注度会提升，对亩产、稳定性、是否有利于机收等会综合考虑，我们判断未来种子行业的集中度会提升较快。3）化肥和饲料同理种子。4）农村金融体系会有爆发式增长。农民通过土地使用权抵押贷款扩大再生产成为可能。

     土地改革将会带来农村资产的重估、农业生产活动的商业重构并推动城镇化的发展，通过人力资本的进一步释放、土地资源供给的增加以及资源配置的优化提升长期经济绩效，提高劳动生产率。从历史的角度看，土地的确权与流转使得占中国人口多数的农民群体加速商业化，社会组织架构与经济交易模式的改变更值得关注，同时考虑到这个因素，我们预计土改的进程可能相对较为缓慢，其长期制度红利远大于短期政策利好。

     土地改革主要是四个方面，第一个农地自由流转，第二是集体建设用地直接入市，第三是宅基地直接入市，第四是现有建成区域土地的直接利用。

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     土地流转受益模式与机会汇总梳理

     1、土地流转受益模式梳理

     •土地集约化，经营规模上升，利好上游优秀农资提供商受益；

     •土地价值重估，利好土地资源拥有者

     •土地流转，利好相关种植类企业外延式扩张

     •投资重点：关注农资提供商和拥有土地资源的公司；•优秀农资提供商；•国企改革+土地价值重估等。

    2、土地流转机会梳理

1）、拥有土地资源：市场化程度提高，土地流转提升土地资源价值。

2）、流转土地农业企业：通过流转扩大生产规模

3）、农业服务（新型经营主体（平台）、流转金融服务、流转市场服务、农业信息化等）产业兴起

4）、土地流转服务业兴起

    •农地信托化、农地互联网化等

    •天禾农业+中信信托=农地信托产品

    •阿里巴巴“耕地宝”、“聚土地”（实际网上销售土地产出）

5）、优质农资提供商，种子、化肥、农资技术创新与渠道整合（高端产品、新产品等）

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    北京经纬万方信息咨询有限公司推出的《中国土地改革专题研究报告》正是针对上述土地改革进程，经我公司及专家意见，进行了详细阐述与分析，给关注人士提供有价值的参考。

    凡未有注明出处的均为我公司北京经纬万方信息咨询有限公司内部资料。

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报告目录

第一章 我国土地制度现状 19

第一节 土地政策的概念及历程 19

1.1.1 土地政策的概念与功能 19

1.1.2 土地所有权及用途划分 19

1.1.3 制度特征：强制分类管理引致土地要素流动固化 22

1.1.4 中国土地政策变迁 29

1.1.5 土地改革政策趋向明朗化 32

第二节 我国当前土地制度的缺陷 34

1.2.1 国有与集体的地位不平等，律法有冲突 35

1.2.2 寻租机会明显 42

1.2.3 农村土地碎片化降低土地经营效率 42

1.2.4 土地利用效率低下 44

1.2.5 农村集体土地产权缺损导致农民收益制约 45

1.2.6 城市化进程受阻 46

第三节 概念厘清：中国土地制度下的不同地不同权 48

第四节 利益隘口：集体建设用地是必争之地 51

1.4.1 土地供给约束：四个紧箍咒 51

1.4.2 分源开流：地方政府的尴尬 55

1.4.3 土地结构调整：存量的再优化 61

第二章 土地政策逻辑推演 65

第一节 在发展经济导向下导致的经济社会问题 65

2.1.1 逻辑推演一：政府单纯追求地方经济发展情形下土地制度的发酵 65

2.1.2 逻辑推演二：政府追求地方经济发展和土地收益双重目标下土地制度的发酵 67

第二节 城市扩张的粗放和畸形 68

2.2.1 土地城镇化与人口城镇化的错配 68

2.2.2 耕地保护的逻辑：耕地保护受到挑战 71

第三节 改革趋势：确权基础上的多样化土地经营权流转 75

2.3.1 土地所有权制度改革：暂不会动 75

2.3.2 土地流转改革方向：向经营权可流转方向发展 76

2.3.3 土地流转改革进程：先地区试点再经验推广 78

第三章 土地制度改革进行时 79

第一节 历次土改均推动中国经济进入新的发展阶段 79

第二节 我国土地改革路线图 82

3.2.1 土地改革前提 82

3.2.2 我国土地改革路线图 83

3.2.3 土地流转和政策的国际经验介绍 88

第三节 十八届三中全会对土地改革的指引 91

3.3.1 三中全会《决定》土改内容归纳 91

3.3.2 三中全会《决定》关于土改的未尽之处 92

第四节 确权是土地改革的命门：土地市场化改革提升效率与财富 97

3.4.1 土地改革的范围和方向 97

3.4.2 土地确权是土地流转的起点 101

3.4.3 土地确权进入爆发期 105

3.4.4 IT技术对土地确权起支撑作用 107

3.4.5 确权市场空间测算 110

3.4.6 确权对土地改革影响分析 116

第五节 土地流转：农业可转、宅基地不可转，工业流转有望推进 123

3.5.1 土地流转概念 123

3.5.2 农村两类土地流转的区别对待 124

3.5.3 土地流转基本模式概述 133

3.5.4 宅基地流转模式 135

3.5.5 城乡建设用地增减挂钩流转概括 139

3.5.6 经济、制度双轮驱动的农地流转 142

3.5.6 流转潜力和地区差异分析 146

3.5.7 巨大的土地流转市场已经在形成 150

3.5.8 土改试点的不足之处 155

3.5.9 土地改革可能达到状态及较为彻底状态情景推演 156

3.5.10 土地流转趋势分析：农业可转、宅基地不可转、工业流转有望推进，土地资本化为方向 160

3.5.11 土地流转政策变化预期 166

第六节 工业用地转商住用地政策前瞻分析 171

3.6.1 工业用地转性政策回溯 171

3.6.2 工业用地转商住用地政策前瞻 172

第四章 土地改革催生规模化经营及农村产业链重构 182

第一节 土改深化对我国农村和农业发展产生深刻影响 182

4.1.1 提高农业生产效率，土地利用效率，为农业加工业提供稳定市场环境 183

4.1.2 土地流转顺畅后对农业规模化、产业化产生更加正面的影响 187

4.1.3 农业规模化以后对服务于农业的各个产业都将有积极影响 187

4.1.4 耕地补贴直接提升农业的盈利能力 187

4.1.5 统一城乡的建设用地市场形成后，一些集体土地价值将提升 188

4.1.6 养殖企业受益于农村土地流转和农村居民加速转移 189

第二节 土地流转优化耕地资源，推动农业规模化经营 189

4.2.1 土地流转有助于优化我国土地资源结构 189

4.2.2 农业发展趋势将从分散小规模向适度规模发展 190

4.2.3 土地流转有利于土地集中发展规模化经营 195

第三节 土地改革促进我国农业产业链变革创新 199

4.3.1 土地改革推动农村经济的变革 199

4.3.2 我国农业产业链变革创新 204

第五章 土地改革推进障碍及机会与风险分析 206

第一节 土改障碍多，国有土地优化利用或成为突破点 206

5.1.1 深化土地改革面临突出障碍 206

5.1.2 改革从易到难：国有土地的优化利用或成为突破点 208

第二节 机会分析 209

5.2.1 改革深化，释放制度红利 209

5.2.2 关注主题机遇 212

5.2.3 高层密集调研显示农垦改革阻力最小有望快速跟进 219

第三节 风险提示 225

（本报告由经纬万方提供 联系电话：010-51920018）
 

图表目录

表1-1 我国国有土地的边界 24

表1-2 全国土地分类标准 25

表1-3 农业用地占比最大 25

表1-4 农业用地分类占比 25

表1-5 我国集体建设用地的基本情况 27

表1-6 我国土地结构 32

表1-7 我国建设用地构成 32

表1-8 我国城市建设用地构成 32

表1-9 城市建设用地面积占总国土比例 32

表1-10 耕地总量保护主要法律规划 33

表1-11 我国农村土地政策的变迁情况 34

表1-12 农村土地政策主要变化 36

表1-13 2014年土地改革政策陆续出台 37

表1-14 我国农村土地制度变迁 45

表1-15 全国农村闲置住房和村庄闲置土地的价值估算 50

表1-16 土地一级类和二级类划分及对应权利 55

表1-17 房价与住房用地供应计划 59

表1-18 土地出让的收支情况对比：地方政府性基金收入中国有土地使用权出让收支情况 63

表1-19 341个国家级开发区的土地利用情况 67

表1-20 2008-2012年国有建设用地供应情况 68

表2-1 农村居民点面积远大于城市 76

表2-2 农村人均居民点面积远大于城市 76

表2-3 土地流转的政策变化 82

表3-1 历次土改均推动中国经济进入新的发展阶段 84

表3-2 中国历史上三次土改 84

表3-3 全国仅宅基地价值就达20万亿 85

表3-4 历年土改相关法律法规 85

表3-5 物权类型及内容 89

表3-6 我国各类土地物权内容 89

表3-7 各地耕地保护基金政策详细情况 92

表3-8 土地制度国际比较 94

表3-9 三中全会《决议》关于土地制度的内容的梳理 96

表3-10 农村土地构成 102

表3-11 现代农业的3个阶段 107

表3-12 土地确权情况 108

表3-13 三权同时确认 110

表3-14 全国各省土地确权计划表 112

表3-15 土地确权9步骤详细说明 114

表3-16 土地确权每亩价格 116

表3-17 仁寿、汉源、沐川和富顺县确权价格明细 116

表3-18 四川江油县土地确权详细报价 117

表3-19 土地确权市场空间预测 118

表3-20 土地流转趋势明朗 119

表3-21 江苏滨海县土地流转价格构成 120

表3-22 土地流转价格上涨趋势 120

表3-23 家庭承包经营耕地流转去向（2012）：流转土地中四分之一流向企业和专业合作社 122

表3-24 城镇住房构成：2000年四分之一城镇家庭购买了公有住房 124

表3-24 农民土地使用权价值50万亿 126

表3-25 地方政府收入构成（2013）：地方政府对土地财政依赖度高 127

表3-26 土地出让支出构成（2013）：土地出让支出中投资约占三分之一 127

表3-27 不同地区农地流转市场的差异（2005） 单位:% 131

表3-28 参与土地流转的农民频数分布（2005） 单位:% 131

表3-29 中国农村土地承包经营及管理情况统计 (2009-2011) 131

表3-30 集体建设用地流转管制的演变 132

表3-31 《土地管理法》政策导向转变 133

表3-32 当前国土资源的统计数据情况（2008年） 137

表3-33 基本流转模式优缺点比较 138

表3-34 早期地方典型模式比较 139

表3-35 按主导方式划分的宅基地置换方式 140

表3-36 按置换对象方式划分的宅基地置换方式 141

表3-37 上海、天津、重庆宅基地置换对比分析 143

表3-38 上海、天津、重庆宅基地置换对比分析（续） 143

表3-39 建设用地仅占土地面积3% 149

表3-40 流转敏感性分析一 151

表3-41 流转敏感性分析二 151

表3-42 31省市自治区的土地资源状况 152

表3-43 耕地流转规模与方式 单位：亿亩 155

表3-44 耕地流转主要去向 单位：亿亩 155

表3-45 中信首单土地流转信托的托管流程 156

表3-46 北京信托土地流转信托计划运作模式 157

表3-47 土地流转信托的主要作用 158

表3-48 我国土地制度改革可能达到的状态 163

表3-49 政策推动农地承包经营权自发流转的力度不断加强 164

表3-50 土地资本化为趋势 169

表3-51 部分地区试点的土地流转模式中收益情况 172

表3-52 土地改革的几种重要试点模式 174

表3-53 一线城市居住用地供应面积偏少（公顷） 179

表4-1 2020年人均耕地有望保持稳定 188

表4-2 农村集体耕地占总耕地的95% 190

表4-3 我国农业生产集约化程度偏低 194

表4-4 2012年中美农业规模及生产率对比 198

表4-5 土地确权试点哈尔滨市方正县完成确权后形成的连锁效应 201

表4-6 中国的农村征地制度 203

表4-7 2009年全国土地出让收支与农村土地补助费用比较 单位：亿元 202

表4-8 地方国有土地让收入与农村土地开发和征地补助的比较 203

表4-9 中国的人均农业产值低于中等收入国家水平 205

表4-10 发达国家土地流转改革后农业现代化程度大幅提升 205

表4-11 中国的农业现代化取得的进展 208

表4-12 主要农资产品的商品化率、集中度相对不足 208

表4-13 相对国外发达国家，中国农业现代化程度存在差距（2011年，美元） 208

表5-1 历年中央一号文件 213

表5-2 近期农业政策 213

表5-3 农地经营者乃至农资流通渠道对于农资产品提供商的主要需求发生改变 218

表5-4 正在进行模式创新、外延扩张的农资公司 219

表5-5 农垦体系中“两田制”的土地经营模式 223

表5-6 我国主要垦区确立了自己的特色产业 223

表5-7 农垦体系中上市公司的土地拥有情况及经营模式 224

（本报告由经纬万方提供 联系电话：010-51920018）

图1-1 我国各类土地使用权范围与相互转换 27

图1-2 中国两种土地分类方式及相互关系图 30

图1-3 已有的土地流转模式 31

图1-4 各国人均耕地面积、单位面积粮食产量比较 33

图1-5 我国耕地保有量 33

图1-6 土地制度改革总括示意图 39

图1-7 我国当前土地制度的制度缺陷示意图 40

图1-8 2004-2012年我国城市建设区和建成区面积 43

图1-9 2004-2012年我国征用土地面积（平方公里） 43

图1-10 我国目前的建设用地市场 46

图1-11 2009-2013年国有建设用地出让面积及出让价款变化情况 47

图1-12 中国农业产值变化和比较 48

图1-13 至2013年城区面积和城市人口密度情况 49

图1-14 土地转让收入占政府财政收入比重很高 51

图1-15 中国城乡收入差距很大 53

图1-16 土地利用分类（按所有权） 53

图1-17 不同地不同权下的土地级差 54

图1-18 土地权利分类与产业焦点 55

图1-19 中国各类型土地占比（2008） 57

图1-20 城市与集体建设用地（2003-2008） 57

图1-21 国有建设用地出让面积（1999-2012） 61

图1-22 地方财政被土地出让收入绑架（1999-2012） 61

图1-23 地方政府国有土地使用权出让金收入安排的支出（2010） 62

图1-24 地方政府国有土地使用权出让金收入安排的支出（2011） 63

图1-25 土地税收占地方财政收入比例不断提高 64

图1-26 地方政府税收收入构成变化（亿元） 65

图1-27 全国105个主要监测城市地价 68

图2-1 地方政府单纯追求地方经济发展下的逻辑推演 71

图2-2 政府追求地方经济发展和土地收益双重目标下的逻辑推演 72

图2-3 我国城市建成区面积不断扩大 74

图2-4 我国单位城镇面积人口不断下滑 74

图2-5 日本城市土地价格上升较为均衡 75

图2-6 我国工业仓储用地价格明显较低 75

图2-7 18亿亩耕地“红线”岌岌可危 77

图2-8 我国城乡人均收入不断扩大 78

图2-9 城镇财产性收入/农村财产性收入不断走高 78

图2-10 我国城镇人口与非农户口人数占比变化示意图 82

图3-1 我国土地制度改革的目标及路径 88

图3-2 土地改革：确权→流转→农业现代化路径示意图 108

图3-3 2007-2013年农村家庭承包耕地流转情况 108

图3-4 流转比例靠前的省份 109

图3-5 土地流转制度的实质 110

图3-6 土地确权组织架构 113

图3-7 IT公司在土地确权中的核心作用 115

图3-8 现代农业产业卡位 121

图3-9 农村家庭承包耕地流转比例不断上升 122

图3-10 工业地价远低于住宅和商服地价 123

图3-11 划拨在土地供应中占比较高 124

图3-12 集体土地流转路径分析 130

图3-13 集体土地确权过程 133

图3-14 重点城市平均地价对比情况（元） 135

图3-15 国有建设用地供应面积历年情况（公顷） 135

图3-16 当前土地流转的主要流程框架 136

图3-17 转让模式 138

图3-18 出租模式 138

图3-19 抵押模式 139

图3-20 入股模式 139

图3-21 天津“宅基地换房”模式 141

图3-22 浙江嘉兴“两分两换”模式 142

图3-23 成都温江“双放弃”模式 142

图3-24 重庆地票模式 145

图3-25 经济、制度双轮驱动农村集体建设用地流转 146

图3-26 土地需求持续上升 150

图3-27 土地价格快速提升 150

图3-28 沪津京苏鲁等地农用地与建设用地之比较小 153

图3-29 沪京粤浙津苏等地城市建设用地占建地比例较大 153

图3-30 土地流转是解决“三农”问题的最佳推手 154

图3-31 粮食生产供应链下天禾商业模式 156

图3-32 利益共同体价值链分享构成 157

图3-33 土地流程市场 168

图3-34 农村集体建设用地、宅基地入市限制可能有变领域示意图 170

图3-35 林业产业链示意图 171

图3-36 中国农业从业人员持续减少 171

图3-37 中国农机拥有量快速增加 172

图3-38 中国农业化肥施用量持续增加 172

图3-39 新建住宅价格指数连续下跌（%） 177

图3-40 商品房销售面积持续负增长（万平米） 177

图3-41 北京商品房销售面积（万平方米） 177

图3-42 上海商品房销售面积（万平方米） 178

图3-43 一线城市常住人口与户籍人口（万人） 178

图3-44 我国人均耕地水平仅有世界平均水平的40%左右 180

图3-45 城市外延式扩张征地模式 180

图3-46 中国城市工业用地资源丰富 182

图4-1 中国粮食单产较高 186

图4-2 农业劳动生产率仍然很低 187

图4-3 农村居民财产性收入占比低 189

图4-4 城乡收入差距扩大 189

图4-5 中国土地资源制约 192

图4-6 2008-2012年土地整治新增耕地情况（万公顷） 193

图4-7 中国人均耕地面积变化趋势 194

图4-8 农业人口占比逐年降低 196

图4-9 稻谷国内产量、消费量及进口量 (单位：千吨) 196

图4-10 玉米产量、消费量与进口量变化图 (单位：千吨) 197

图4-11 美国农业规模及生产率（单位：英亩、蒲式耳/英亩） 198

图4-12 1910-1990年生产资料投入情况（单位：万美元） 199

图4-13 农村以稻谷、小麦和玉米为主的农田亩产值与城市商业用地销售平均价格的比较 204

图4-14 土地改革有助于进一步释放人力资本 206

图4-15 中国农业变革逻辑 207

图5-1 我国土地出让收入规模大 209

图5-2 我国农村人均年收入细分 211

图5-3 土地租金在粮食生产中的成本持续上涨 216

图5-4 土地流转改恶深化投资机会框架示意图 222

图5-5 由农垦局管理社区和企业转变为企业体系、行政体系两套分离机构 224

图5-6 国企改革方案 226

（本报告由经纬万方提供 联系电话：010-51920018）